フラット35は10年前の約3.4倍｜3,000万円・35年の返済額を比較

2026年9月、長期金利が3％台に入りました。住宅金融支援機構が公表したフラット35の最頻金利も、返済期間21年以上35年以下で年3.46％です。

数字だけを見ると実感しにくいため、10年前の2016年9月と比較してみました。当時の同じ区分のフラット35は年1.02％。金利だけなら約3.4倍です。

フラット35は10年前の年1.02％から年3.46％へ

比較したのは、返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の代表的な金利です。

長期金利の目安となる2026年9月1日の10年国債入札は、平均利回り2.995％、最高利回り3.011％でした。一方、住宅ローンの3.46％は金融機関が提示する借入金利です。長期金利が3％だから住宅ローンも3％になる、という単純な関係ではありません。

3,000万円を35年で借りた返済額を比較

借入額3,000万円、35年返済、元利均等、ボーナス返済なしで計算します。金利は全期間変わらない前提です。

※概算値です。融資手数料、物件検査手数料、登記費用、火災保険料などは含みません。実際の適用金利は融資率、団信、金融機関、金利引下げ制度などで変わります。

なぜ利息だけで約2,178万円になるの？

年3.46％は1年分の金利です。それを最長35年、420回にわたって残っている元金へ支払います。返済が進むにつれて利息は減りますが、借入期間が長いため合計すると大きくなります。

「3.46％だから大したことはない」と見えますが、住宅ローンでは金利差と返済期間の組み合わせが重要です。今回の条件では、10年前との差2.44ポイントが総額で約1,610万円の差になります。

ただし、フラット35Sやフラット35子育てプラスなどの要件を満たせば、一定期間の金利引下げを受けられる場合があります。頭金を増やす、借入期間を短くする、無理のない範囲で繰上返済することでも利息は減らせます。

すでに変動金利で借りている人も同じ？

同じではありません。長期金利の上昇は、新規の固定型住宅ローンや固定期間終了後の金利に影響しやすい一方、変動金利は主に政策金利や短期プライムレートなどの影響を受けます。

さらに、すでに10年、15年と返済している人は、当初より元金残高と残り期間が減っています。新たに3,000万円を35年で借りる人と、残高1,000万円前後を残り10年で返す人では、同じ金利上昇でも利息の増え方が大きく異なります。

元利均等返済の変動金利では、金融機関によって「返済額を5年間変えない」「見直し後の返済額を前回の125％以内にする」といったルールがあります。ただし、返済額がすぐ増えなくても利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる可能性があります。契約内容の確認が必要です。

住宅ローン利用者が今確認したいこと

• 現在の適用金利と次回の金利見直し月
• 現在の元金残高と残り返済期間
• 元利均等か元金均等か
• 5年ルール・125％ルールの有無
• 固定期間が終了する時期
• 繰上返済後も教育費や生活防衛資金を残せるか

金利ニュースを見て、すぐ固定へ借り換える必要があるとは限りません。借り換えには手数料や登記費用もかかります。まず返済予定表や銀行アプリで、残高と残り期間を確認するところから始めるのが現実的です。

まとめ｜10年前と同じ感覚では借りられない

10年前は「長く借りても低金利」という環境でした。今は、借りられる上限ではなく、教育費や老後資金と両立しながら返せる金額を基準にすることが、これまで以上に大切です。

よくある質問

3,000万円を年3.46％で35年借りると毎月いくら？

概算で毎月約12万3,300円です。総返済額は約5,178万円、うち利息は約2,178万円になります。

長期金利が3％なら変動金利もすぐ3％？

いいえ。固定型と変動型では影響を受ける金利が異なり、同じ時期に同じ幅で上がるとは限りません。

すでに返済を15年続けている場合は？

元金残高と残り期間が減っているため、新規に3,000万円を35年で借りる場合より、通常は金利上昇の影響が小さくなります。

参考情報

• 財務省「10年利付国債（第383回）の入札結果」
• 住宅金融支援機構「フラット35 2026年9月金利情報」
• 住宅金融支援機構「フラット35 借入金利の推移」
• 住宅金融支援機構「2016年4月から2017年9月までの金利推移」
• 三菱UFJ銀行「住宅ローンの5年ルール・125％ルール」

※本記事は2026年9月3日時点の公表情報をもとにしています。将来の金利を予測・保証するものではありません。